Edición n° 2745 . 28/05/2024

Gervasio Muñoz: “Lo más importante y estructural es haber logrado que el Estado vuelva a decidir cuándo tenían que aumentar los precios de los alquileres, eso es imperdonable para el mercado inmobiliario”.

(Por Estefanía Cendón) El presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, se refirió a la actualidad del mercado inmobiliario, el rol de la Ley de Alquileres, la incorporación de un índice oficial, el papel del Estado y la necesidad de una política de viviendas para las “mayorías”.  “A partir de la Ley de Alquileres se abrió un elemento, un escenario de disputa como hace décadas no sucedía. Frente a esto el mercado desplegó una violencia que pocas veces había desarrollado”, aseguró.

“El mercado inmobiliario hoy es el sector que le asegura a otros sectores de la economía inversiones muy estables, con muy poco riesgo y muy redituables. Me refiero a medios de comunicación, empresas del Agro, sociedades anónimas de la energía, etc, que ven una posibilidad en el mercado inmobiliario de desarrollar otra cosa”, detalló Muñoz al inicio de la entrevista realizada por Motor Económico.

El referente de la organización “Inquilinos agrupados” se expresó acerca de los cambios que introduce la Ley de Alquileres que entró en vigencia en 2020: “La Ley 27.551 introduce una modificación que es estructural y clave para iniciar cualquier tipo de recuperación del control de precios de los alquileres en la Argentina: esto es la incorporación de un índice oficial que elabora el Banco Central”. “Hoy los alquileres se tienen que actualizar por un índice oficial estatal que elabora el Banco Central, que es un promedio entre inflación y salarios, un índice que se actualiza cada un año”, indicó.

“Lo más importante y estructural es haber logrado que el Estado vuelva a decidir cuándo tenían que aumentar los precios de los alquileres, eso es imperdonable para el mercado inmobiliario”, señaló Muñoz, al respecto del principal beneficio que aporta la Ley en análisis, a lo que añadió: “Si se cumpliese la Ley de Alquileres en todo el territorio nacional nos permitiría pensar en qué es lo que falta, pero cuando el poder económico, en este caso el mercado inmobiliario, demostró que está por encima del Congreso Nacional y del poder Ejecutivo la discusión debe ser otra. ¿Cómo construimos poder para que finalmente la política vuelva a tener el poder de regular al poder económico?”.

MOTOR ECONÓMICO: ¿Cómo es la situación actual del mercado inmobiliario?

Gervasio Muñoz: Estamos en una de las etapas más violentas del mercado inmobiliario, donde el punto de inicio es la dictadura con la dolarización de las viviendas y la desregulación del precio del alquiler, una de las medidas económicas de Martínez de Hoz. El objetivo fue que el Estado deje de regular el precio de los alquileres en nombre de la “libertad de mercado”.

Considero que han pasado varias etapas después de la dictadura: Alfonsín intentó, Menem con la convertibilidad logró algún tipo de estabilidad en ese sentido pero, sin embargo, durante los ‘90 el mercado también avanzó.Con el kirchnerismo, a partir del 2006 y sumado al boom de la soja, es el momento donde el desarrollo inmobiliario se convirtió en Argentina en uno de los sectores económicos más fuertes, como una extensión del agroy de otros sectores. Básicamente el mercado inmobiliario hoy es el sector que le asegura a otros sectores de la economía inversiones muy estables, con muy poco riesgo y muy redituables. Me refiero a medios de comunicación, empresas del Agro, sociedades anónimas de la energía, etc, que ven una posibilidad en el mercado inmobiliario de desarrollar otra cosa.

ME: ¿Qué papel juega la Ley de alquileres en este contexto?

GM: A partir de la Ley de Alquileres se abrió un elemento, un escenario de disputa como hace décadas no sucedía. Frente a esto el mercado desplegó una violencia que pocas veces había desarrollado.

La Ley de Alquileres se presentó en 2016, la presentó la senadora Silvina García Larraburu del Frente de Todos por iniciativa de nuestras organizaciones. Se votó en plena pandemia en el Senado, en junio de 2020, con los votos del FDT nada más. Fue reglamentada por Alberto Fernández el 30 de junio de 2020 y el 1 de julio entró en vigencia.

ME: ¿Qué pudo modificar esta Ley?

GM: La Ley 27.551introduce una modificación que es estructural y clave para iniciar cualquier tipo de recuperación del control de precios de los alquileres en la Argentina. Esto es la incorporación de un índice oficial que elabora el Banco Central. Hoy los alquileres se tienen que actualizar por un índice oficial estatal que elabora el Banco Central que es un promedio entre inflación y salarios, un índice que se actualiza cada un año.

Lo más importante y estructural es haber logrado que el Estado vuelva a decidir cuándo tenían que aumentar los precios de los alquileres, eso es imperdonable para el mercado inmobiliario.

ME: ¿Este es el punto por el que es combatida la Ley de Alquileres?

GM: Sí. Es importante comprender la importancia de un índice oficial, es una forma de que el Estado tenga algún rol. El índice oficial lo que logró fue que podamos discutir en términos políticos cuánto hay que pagarde alquiler, el rol del Estado y la responsabilidad del mercado.

El Índice es clave porque fue la única medida que se tomó en democracia para bajar en realidad el precio de los alquileres. La Ley de Alquileres lo que hizo fue bajar el precio del alquiler según la expectativa de renta que tiene el mercado inmobiliario, eso es imperdonable. Esto se logró con el Índice oficial.

ME: ¿Qué rol cumplió el Estado ante la desregulación del mercado inmobiliario?

GM: El rol del Estado fue el de cómplice del mercado en esta lógica que tiene el gobierno nacional de consenso, diálogo y buenas formas algo que, finalmente, es una excusa para no hacer lo que tiene que hacer. En el caso de la Ley de alquileres lo que lograron con mirar para otro lado, no difundir los derechos, no controlar, etc., fue dar vía libre a que el mercado inmobiliario finalmente imponga sus reglas para el alquiler de vivienda.

Es una pena porque se podría haber pasado a tener una política de vivienda para las mayorías, en vez de una política marginal como es sortear casas y sin gastar un peso. El Estado nacional podría haber desplegado un control sobre el alquiler de viviendas, políticas sobre el alquiler de viviendas que incluye a 10.000.000 de personas en el país, algo que le hubiese salido infinitamente mucho más barato que construir 20 casas.

ME: ¿Cuál es la discusión central hoy en Argentina en términos de Hábitat?

GM: La discusión central pasa por sí queremos que la política de viviendas sea una política de mayorías y, por lo tanto, tener un Estado dispuesto a pelearse con el poder económico; o si queremos un Estado sometido a las reglas del mercado y excluido a la posibilidad de sólo construir viviendas en las periferias, para que eso no altere de ninguna forma el mercado.

ME: ¿Y qué sucede con la posibilidad de acceso a créditos para adquirir una vivienda propia?

GM: Habría que establecer precios de venta de viviendas y pesificarlas, si es que se quiere tener una política de créditos. Las casas en Argentina se compran en dólares, en un país que no tiene dólares. La realidad es que tenemos la vivienda dolarizada y salarios en pesos, aquel afortunado que quiera comprar dólares solo puede adquirir 200 dólares por mes, por lo que tardaría 50 años en juntar los dólares necesarios para comprar una vivienda.

Hay que sincerar que la vivienda es un negocio de los sectores más poderosos de la Argentina y punto, mientras que el resto del país la forma que tiene de acceder a la vivienda es alquilando.

ME: ¿Está es una realidad que se replica en todo el país?

GM: Es una realidad federal y global, que no tiene que ver con la realidad individual de cada provincia. Construir viviendas no es el sueño de la casa propia, es el sueño de la renta propia, me refiero al programa PROCREAR. Esto hay que ponerlo en discusión.

ME: ¿Qué otros factores afectan la situación de los inquilinos?

GM: Nosotros presentamos un proyecto de ley en la Ciudad que plantea la prohibición de la vivienda vacía por más de 90 días. Cualquier vivienda que esté vacía por más de 90 días ingresa de manera forzosa a un alquiler administrado por el Estado, en donde el propietario cobra el alquiler pero en forma obligatoria tiene que alquilarlo.

Este proyecto de Ley también plantea que no se pueden rematar más viviendas públicas, algo que hace el gobierno de la Ciudad y donde se rematan viviendas que quedan en manos del Estado en pesos y luego las compra el mercado. Con estas viviendas se debería crear un Parque Público de Viviendas en alquiler, para contar con un parque público que intervenga sobre los precios. Además, esto permitirá garantizar que algunos sectores expulsados por el mercado puedan alquilar.

Argentina es un país que cada vez tiene más viviendas vacías, la ciudad de Buenos Aires en particular, pero la provincia de Buenos Aires también está en esta situación. En Argentina se construye a una velocidad importante y se construye para especular. La única forma de eliminar la presión que ejerce la vivienda vacía sobre los precios es que esas viviendas estén en el mercado.

ME: ¿Qué cambios requeriría la actual Ley de Alquileres?

GM: Considero que ya no es una discusión legislativa, ya que ninguna ley en este estado de crisis política resuelve el problema. El poder económico ha logrado doblegar tanto al poder político y del Estado que ya no es una discusión legislativa la que se pueda tener. No hay ley que resuelva nada.

Si se cumpliese la Ley de Alquileres en todo el territorio nacional nos permitiría pensar en qué es lo que falta, pero cuando el poder económico, en este caso el mercado inmobiliario, demostró que está por encima del Congreso Nacional y del poder Ejecutivo, la discusión debe ser otra. ¿Cómo construimos poder para que finalmente la política vuelva a tener el poder de regular al poder económico? Estamos en esa situación ahora.

Hay una estructura del mercado inmobiliario a disposición para que funcione finalmente el golpe de mercado: a través del alquiler temporario, de la vivienda vacía y el terrorismo mediático, lograr el objetivo final que es la modificación de Ley de Alquileres y la flexibilización de la vivienda en Argentina.