Por Martín Granovsky
A cargo del área de Hábitat y Desarrollo Urbano, Simone defiende la política de recuperar viviendas además de construir nuevas. Qué hacer cuándo no hay tierra urbana. Cuánto cuesta una casa de 60 metros cuadrados. Los créditos.
Con 17 millones de habitantes, cifra que oscila año a año con las migraciones, la provincia de Buenos Aires también es un desafío de escala china en materia de vivienda. Quien lo afronta es Agustín Simone, 43, licenciado en Administración de la UBA, a cargo del Ministerio de Hábitat y Desarrollo Urbano. Simone concedió la entrevista a este diario con el termo cerca, como al parecer es norma en la administración Kicillof.
–¿Cuántas viviendas faltan en la Provincia?
–Los números más chicos hablan de un faltante de un millón de viviendas. De ese millón, 400 mil directamente no existen. Hay que hacerlas. Y 600 mil están en malas condiciones o quedaron chicas y a la gente que vive allí no le alcanza el espacio.
–¿Qué hizo el macrismo en vivienda y hábitat?
–Fue un área inexistente, pero por decisión. El macrismo consideraba que su política de hábitat y vivienda eran los préstamos UVA. Cree que un crédito UVA es un plan de vivienda. Dejaron todo paralizado. Solo terminaron algunas obras que venían de la época de Cristina. No querían competir con los bancos. Los bancos pedían subsidio para préstamos hipotecarios. Puro negocio. Por algo los organismos multilaterales estuvieron años y años sin tocar siquiera los temas de vivienda. Eso no estaba en su biblioteca.
–¿Hay lotes para construir?
–Ya no hay lotes libres con infraestructura. Entonces no solo tenemos que conseguir 400 mil lotes, donde podamos construir con distintas alturas según los lugares y los códigos: también tenemos que ocuparnos de lo que va abajo.
–¿Electricidad y cloacas?
–Todo. Por el eso éste no es el ministerio de Vivienda sino de Hábitat. Trabajamos en simultáneo todas las necesidades y coordinamos con otras áreas de gobierno, porque aquí hacen falta la infraestructura y las casas. La calle, el pluvial, las luminarias, el cordón cuneta y los servicios. Hoy tenemos en obra 11.500 viviendas, pero no había 11 mil lotes listos.
–¿El Estado no tiene más suelo urbano?
–No. A partir del segundo cordón sí hay tierra rural que puede ser convertida en urbana. Existen mecanismos para eso. Mecanismos que pueden transformar algunas tierras rurales en estatales para que después el Estado siga con toda la cadena necesaria para el hábitat.
–¿Cómo funcionaría?
–Supongamos que un municipio tenga que autorizar un loteo. El lote grande original puede equivaler a 40 lotes más chicos. Entonces, si establece que el municipio autoriza el loteo también puede legislar que un 30 por ciento le quede a ese municipio. Serían unos 12 lotes. Tengamos en cuenta que al privado le conviene, porque cada lote urbano vale lo que valía la hectárea rural. Y si el privado no se encarga de la infraestructura de su parte el Estado hasta podría legislar y negociar quedarse con la mitad de los lotes. Hace falta disponibilidad, o voluntad, o la utilización de herramientas como la prescripción o los problemas de dominio. La estrategia es buscar terrenos en situación difusa, o encontrar algún privado al que le interese hacer algún tipo de operación. Es un trabajo municipio por municipio.
–¿Dónde hay ese tipo de lotes?
–Del segundo cordón del Conurbano hacia afuera. Merlo, Moreno, San Vicente… Nuestro objetivo que esas tierras no se transformen todas en countries. En la zona sur se está trabajando bien en Quilmes, Varela, Berazategui, Avellaneda, Lomas de Zamora. Incluso construyendo con más densidad. En dos o tres pisos.
–¿Por qué no más altas?
–Para evitar costos fijos altos, de consorcio y expensas. No son todas buenas las experiencias de construcción con planes Fonavi en el primer cordón del Conurbano. De todas maneras, como experiencia piloto, estamos trabajando en Avellaneda, en Villa Corina, para recuperar los edificios Fonavi. Están abandonados pero vive gente. Cables por afuera y techos rotos. El Estado nunca se quiso meter, porque no es fácil solucionar cosas donde la gente ya vive, aunque viva muy mal. Y otros argumentan que esas propiedades ya son privadas y que el Estado no puede hacer obra. ¿O sea que los dejamos así? ¿Los abandonamos? Cuando Axel, en las reuniones, nos habla de un gabinete militante se refiere a temas de este tipo. Militar en la gestión sería la búsqueda de hacer algo diferente para resolver un problema. No quedarnos encerrados en las zonas grises. Por ejemplo en el Plan Crea habilitamos una línea de préstamos para gente que no puede recurrir al banco. Es difícil llegar a darle la plata, pero una vez que el mecanismo arranca se va aceitando. Hay que poner energía y asumir riesgos, pero se supone que no vinimos a gobernar en piloto automático. Tampoco expropiar YPF fue fácil, ¿no? Encima, la Ley de Hábitat obliga a recuperar edificios con valor social. No solo a hacer vivienda. También a dar servicios, rescatar los lugares con valor social o histórico y darle elementos al que ya tiene su casa para dejarla en condiciones.
–¿Fuera del Conurbano las condiciones son distintas?
— Tampoco abundan los terrenos públicos. Lo sabemos porque hicimos un relevamiento junto con Hacienda y con Arba para marcar los lotes del Estado y el uso que tienen hoy. Después superpusimos ese relevamiento con mapas satelitales. Fue un trabajo gigante, porque una parte hay que hacerla a mano. En Tandil, por ejemplo, identificamos un suelo enorme asignado a Educación. Y Educación o necesitaba nada. Así que les dejamos una parte y en la otra encaramos un proyecto de vivienda.
–¿El Estado trabaja con todo tipo de empresas? ¿Con cooperativas, por ejemplo?
–Siempre que cumplan con las normas de control de calidad. Si una empresa termina una casa y no está en condiciones, no le certificamos la obra. Con la cooperativa, lo mismo. Y cuando hablo de obra, hablo de todo el proceso. Lo necesario antes de empezar la construcción y la construcción misma. Para una vivienda standard, de 60 metros y tres ambientes, son 12 meses de obra. Unos 10 millones de pesos. La cuota está debajo de cualquier alquiler. Y hay mecanismos para quienes no pueden pagar esa cuota. El Instituto subsidia. Hay muchas formas de trabajar y tenemos que ser dúctiles. Dimos 50 mil créditos para agrandar o mejorar viviendas. Fueron 20 mil en 2022. No son créditos bancarios. No tienen tasa de interés. Se actualiza el capital con tope en el índice de variación salarial. No puede representar más del 20 por ciento de los ingresos y tienen un plazo máximo de seis años. También hacemos casas para familias que al menos hayan residido dos años en ese lugar, pero no le escapamos a casos más complejos como Guernica, San Vicente y Moreno.
–¿Y el Conurbano sigue siendo el único destino de migración?
–El objetivo, y el plan, es que la gente no se tenga que ir del interior de la Provincia al Conurbano. Depende de generar trabajo, educación y salud. Estamos en un año electoral, pero no es casualidad que el gobernador recorra tanto el interior. Si no pensamos en términos provinciales los problemas van a ser eternos. Por eso también estamos haciendo vivienda rural para que el que nace en una localidad chica de un distrito no se tenga que mudar a la cabecera. Como de Gowland a Mercedes. Lo combinamos con Desarrollo Agrario, con Producción, con el Programa Puentes que genera oportunidades de carreras terciarias en la provincia de Buenos Aires. La clave es la continuidad. Si tenemos 11 mil viviendas a cargo de la Provincia, más 24 mil con fondos nacionales (Casa Propia Reconstruir, ProCrear II, por ejemplo), son 35 mil por año. En cuatro años, 120 mil. Más el ProCrear, más el sector privado. Así las cosas, si hay continuidad, van tomando otro color. Y agrego algo que no me parece menor: las casas que estamos haciendo son lindas.
Fuente: Pagina 12
