- El Presidente derogó en diciembre la Ley de Alquileres. El sector inmobiliario celebró la medida del Gobierno y la oferta de viviendas para rentar subió 62%. Sin embargo, las nuevas condiciones contractuales, los altos valores -que hasta pueden ser en dólares- y la creciente inflación complica a un universo de más de 8 millones de personas que alquilan.
La noche del 20 de diciembre pasado el presidente, Javier Milei, pronunció en cadena nacional un discurso de casi 20 minutos en el que anunció la firma del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 que dejó sin efecto la Ley de Alquileres sancionada en 2020, a la que calificó de “nefasta”. Lo hizo, según explicó, para que el mercado inmobiliario volviera a “funcionar sin problemas” y alquilar no fuera “una odisea”.
A partir de la entrada en vigencia del DNU, cuya validez el Congreso todavía no pudo evaluar al no conformarse la comisión a cargo de su estudio, propietarios e inquilinos deben ponerse de acuerdo a las condiciones contractuales, aunque son los dueños de las viviendas quienes imponen sus intereses, en la mayoría de los casos respaldados por las inmobiliarias. Así, a partir del DNU, establecen desde la duración de los contratos hasta el índice y la periodicidad de los ajustes, que pueden ser en dólares, divisa cuya cotización oficial saltó de $400 pesos a $800 pesos al comenzar la presidencia de Milei e impactó directamente sobre el precio de los alimentos, los combustibles, las tarifas de los servicios públicos, las cuotas de las escuelas y la medicina privada.
Caída la Ley de Alquileres, la oferta de viviendas para alquilar en la ciudad de Buenos Aires se incrementó un 62%, pero esa tendencia no representó aún una rebaja relevante en los valores, que aumentaron entre 16% y 21% según distintos relevamientos.
“Esto es desolador”, dice a elDiarioAR Fernanda, que tiene 35 años, es madre de un hijo de 5 y trabaja en un comercio en el barrio de Belgrano. Días atrás, visitó un departamento de tres ambientes para alquilar a un valor de $300.000. “El empleado de la inmobiliaria me avisó que ese valor se actualiza cada tres meses, así que estimara que por la inflación, más o menos el valor iba a subir un 70%. Si mi salario por convenio es de $560.000, ¿cómo hago para pagar más de $500.000 de alquiler?”, pregunta.
La plataforma de búsqueda de inmuebles Zonaprop indicó en su último informe que los precios de los alquileres en enero aumentaron 21%. El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en cambio, detalló que el alza rondó en el mismo mes entre 6,4% y 16,7% mensual, según la ubicación y la cantidad de ambientes de los inmuebles. El CESO destacó que los aumentos mensuales fueron en enero menores a los de diciembre de 2023 en el caso de los departamentos de dos y tres ambientes, que habían tenido alzas de entre el 7,1% y 23,7%, respectivamente, pero mayores para los monoambientes, que el mes pasado registraron alzas del 11,1%. Sin embargo, resaltó que los aumentos acumulados en los últimos doce meses fueron de 305,8% para los monoambientes porteños, 337,5% para las unidades de dos ambientes y 316,7% para los de tres, en todos los casos muy por sobre la inflación interanual: 211,4%, de acuerdo al Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).
Los altos valores de los departamentos en alquiler en la Capital Federal, analizó el informe, “impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándolos hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”. Además, el contexto de aceleración inflacionaria agrega incertidumbre a la hora de tener que fijar los valores que van a regir en un vínculo contractual de alquiler. A eso se suma el alza de los precios de los alimentos, la medicina privada, los combustibles, las tarifas del transporte público y los servicios básicos como agua, gas, energía eléctrica e Internet. El Centro Scalabrini Ortiz mencionó que el valor promedio de un monoambiente en el territorio porteño fue en enero de $280.000 y que el Salario Mínimo Vital y Móvil (SMNV) se encuentra en $156.000, por lo que llega a cubrir el 55,7% de un alquiler. En tanto, el promedio de las ofertas de departamentos de dos ambientes para rentar es de $350.000 y $500.000 en el caso de los de tres ambientes.
David, que es profesor de música, padre de dos adolescentes y tiene 50 años, envía un mensaje al grupo de WhatsApp que tiene con sus amigos de la infancia:
“Buenas:
¡Nos tenemos que mudar!
Sí, lamentablemente el dueño dice que necesita el departamento para un familiar. Teníamos contrato hasta abril, así que empezamos la búsqueda por Caballito, Almagro, Boedo o Villa Crespo. Ahora vivimos en cuatro ambientes con dependencia de servicio, pero podemos achicarnos hasta tres ambientes.
Pensamos que en este espacio, donde armamos nuestra casa, estaríamos varios años, pero así son las cosas. Si tienen algún dato, ¿nos avisan?“
En los primeros días de búsqueda, David se encontró con valores que rondan, para sus pretensiones, entre $500.000 y $600.000, más $120.000 de expensas. “¿Cuánto tengo que ganar por mes para pagar el alquiler? Es muy complicado”, comentó a elDiarioAR.
Mónica es monotributista y vive con su pareja y el hijo de ambos en un departamento de dos ambientes en Chacarita, uno de los barrios porteños más caros en la actualidad al momento de alquilar, según lo demuestran distintos relevamientos realizados por plataformas de búsqueda de viviendas. Días atrás renovó su contrato. “Pasé de pagar $65.000, que era un valor accesible para la zona, a $330.000”, detalla.
A Agustina le llegó la semana pasada, dice, el “temido” mensaje de los dueños del departamento que alquila en Balvanera. “Necesito que volvamos a charlar sobre el valor del alquiler. Me parece que quedó un poco bajo con todos los aumentos que hubo”, muestra en su teléfono celular. Vive con su pareja en un departamento de tres ambientes y aún le quedan dos años por delante de contrato. Tanto ella como él son cuentapropistas y pagan por mes $290.000. “A nosotros no nos aumentan los ingresos al mismo ritmo que todo lo demás. Hace rato que pensamos en irnos a vivir a la casa de mi suegra”, cuenta a elDiarioAR.
Los nuevos términos de negociación
La Encuesta Nacional Inquilina, realizada en enero por la Federación de Inquilinos Nacional y el colectivo Ni Una Menos, indagó sobre la situación económica y habitacional en la que se encuentran quienes alquilan en el país tras la puesta en vigencia del DNU. La medida eliminó el marco regulatorio que regía en el país en los últimos tres años desde la sanción de la llamada Ley de Alquileres, a mediados de 2020, durante la pandemia de Covid-19, y que había sido modificada parcialmente en octubre pasado por impulso de los bloques de diputados y senadores del peronismo en el Congreso Nacional. Además de derogar la ley, el DNU introdujo cambios en el Código Civil y, como resultado, estableció que el plazo de los contratos de alquiler de viviendas debe ser acordado por las partes sin fijar un mínimo legal; si no se especificara el plazo en el vínculo, será de dos años de duración.
La normativa fijó también que las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, ya sea público o privado, en la misma moneda del contrato (pudiendo ser en dólares) y para la periodicidad de ajustes se otorga libertad, eliminando el mínimo semestral previo. Sin embargo, en la práctica las condiciones son fijadas, mayoritariamente, por los propietarios de las viviendas y las inmobiliarias, mientras que los inquilinos aceptan o continúan la búsqueda.
Sobre la base de 3.354 respuestas, la Encuesta Nacional Inquilina demostró que el 31,6% de los ingresos de los hogares inquilinos consultados se destina a pagar el alquiler y las expensas. El porcentaje, sin embargo, no toma en cuenta los impuestos y tarifas de servicios públicos. En aquellos casos de los alquileres que comenzaron después del 1° de noviembre último, la incidencia del gasto de alquiler en el presupuesto del hogar asciende al 41,6%.
Además, los encuestados dijeron que el plazo de 3 años de duración que establecía para los contratos la ley vigente hasta el DNU firmado por Milei se presenta ahora sólo en el 24,8% de los casos. Por el contrario, “creció fuertemente la participación de contratos de alquiler cortos”, con un período de duración menor a seis meses: estos representan casi el 25% de los casos. En tal sentido, la Encuesta destacó que casi nueve de cada diez inquilinos que iniciaron su contrato de alquiler después de noviembre último tendrán actualizaciones en el precio “en
plazos iguales o menores a 6 meses“. A este panorama se le agrega que más de la mitad de los hogares inquilinos que respondieron a las consultas están endeudados, fundamentalmente con bancos emisores de tarjetas de crédito. Las deudas fueron tomadas por los inquilinos para alimentarse y pagar el alquiler.
Para el 92,9% de los inquilinos encuestados, este año será peor que el pasado, lo que genera entre ellos cuadros de angustia (78%), ansiedad (75%) y desesperanza (68%). En cuanto al perfil de los encuestados, el 69,7% indicó que el o la jefa del hogar encuestado tiene un trabajo registrado en relación de dependencia y el 15,8% de los casos son profesionales autónomos. “Es decir, la gran mayoría de los inquilinos e inquilinas consultados presentan condiciones laborales formales”, resaltó el informe.
Según un informe elaborado por Zonaprop, la plataforma de búsquedas de inmuebles para rentas y ventas, en enero la oferta de departamentos en alquiler aumentó un 62% con relación a diciembre de 2023. Representantes de distintas entidades inmobiliarias indicaron que este aumento se debe a las nuevas condiciones que rigen para los contratos, principalmente a la anulación de la Ley de Alquileres.
“Estuvimos en los peores cuatro años del mercado inmobiliario. Después de la sanción de la Ley de Alquileres, que fue terrible para los propietarios e inquilinos, empezó a haber cada vez menos departamentos y más caros. Desde el DNU, hay más propiedades publicadas en el mercado”, comentó Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en declaraciones radiales. Zampone indicó que la situación de los alquileres se retrotrajo a 2018 o 2019, aunque con la salvedad de que ahora las actualizaciones de los valores de la renta se pactan, por la inflación, cada tres meses en lugar de cada seis. El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria destacó que la mayor parte de los vínculos se establecen en pesos, aunque también se firman contratos en dólares y hasta en criptomonedas.
El Colegio de Corredores Inmobiliarios de la ciudad santafesina de Rosario (COCIR) explicó que tras la anulación de la Ley de Alquileres la oferta pasó de 1.045 propiedades a más de 1.500 este mes. Emmanuel Canelli, integrante de la Asociación de Inquilinos Rosario (AIR), declaró al diario La Capital rosarino que las viviendas que se incorporaron al mercado habían sido retiradas por sus propietarios “por una mera especulación inmobiliaria”, porque las “alquilaban de manera temporal en alguna plataforma para obtener mayores réditos”.
En la ciudad de Córdoba, Francisco consultó a una inmobiliaria las condiciones para alquilar un departamento de tres ambientes. “Me respondieron que necesitaba tres recibos de sueldo de $300.000 como mínimo, otros $200.000 para gastos administrativos y $30.000 más para la escribanía. Todo por seis meses de contrato. Cuando lo renueve, tengo que pagar esos mismos ítems pero actualizados con la inflación”, dijo sorprendido a elDiarioAR.
