Economía nacional

Ediciones Especiales/ Enrique M. Martínez Instituto para la Producción Popular (IPP)

UN MILLÓN DE LOTES ( El plan)

(Enrique M. Martínez / Instituto para la Producción Popular (IPP)) En la nota publicada en Motor Económico el pasado 14 de mayo ( ¿Ingreso Básico o Trabajo Universal?) se eligieron tres ejemplos de proyectos para la generación masiva de trabajo. Estamos en tiempos de información que circula a velocidad vertiginosa, lo cual hace que los títulos parecidos sean interpretados como contenidos equivalentes, a la vez que la ciudadanía más estructurada, como reflejo defensivo, se provee de sus propias consignas y pasa de largo por aquello que cree diferente.

En estos escenarios se hace muy difícil sumar conceptos y ampliar horizontes en conjunto. Para ayudar, ahora discutimos más a fondo la propuesta de crear un programa que se aplique a urbanizar tierra agrícola periférica en numerosas ciudades del país y luego venda lotes con margen mínimo, para la autoconstrucción.

Primera idea fuerza: Se trata de un proyecto de inversión sustentable de largo plazo. El intento es salir por arriba de las dos imágenes antagónicas: Estado ausente o Estado presente subsidiando actividades de amplio espectro. Cuando en el mundo entero se debilita el mito que bloquea la capacidad de emitir moneda soberana como instrumento de desarrollo, creemos que corresponde darle un entorno adecuado a esta herramienta.

Es necesario y valioso vincular al Estado con la imagen de un capitalista social, esto es: aquel que invierte en proyectos sustentables, con retorno del capital, pero que no persigue la ganancia sino la mejora de la condición de vida comunitaria. En este contexto, no se propone subsidiar ni mal usar el dinero público de manera alguna. Simplemente, utilizarlo para financiar un programa que sea capaz de mantenerse solo en el tiempo.

Segunda idea fuerza: El Estado se limita a intervenir en el eslabón donde la especulación rentística es más fuerte; que es el de la generación de suelo urbanizado. Deja las etapas siguientes a la capacidad de utilizar ahorro por los particulares que han de construir. En última instancia, ofrece acceso a líneas de financiación no subsidiadas, con tasas lo más bajas posibles, para acotar el otro espacio especulativo, que es el de la construcción como renta.

Tercera idea fuerza: Los gobiernos municipales y todas las organizaciones comunitarias sin fines de lucro pueden y deberían incorporarse en los eslabones siguientes, auspiciando proyectos cooperativos o comunes de construcción y auto construcción. Aquí la imaginación puede fluir ampliamente, dando lugar en una geografía tan extendida y mediante la participación ciudadana, a que se prueben casos de propiedad comunitaria del suelo, con cesión de los predios por vida a quienes construyan; casos de financiación de viviendas con cuotas que se relacionen a los ingresos personales, con la condición de vender a terceros en las mismas condiciones.

Hay numerosas experiencias probadas en el mundo, que no caen en la dependencia de un Estado con recursos limitados ni quedan sometidas a la salvaje presión de los desarrolladores urbanos. Esos esquemas, que creemos se deben respetar a rajatabla, tendrían los siguientes resultados colaterales:

. Comprando tierra agrícola a un promedio de 15.000 usd/ha y dotándola de los servicios básicos de agua, gas y electricidad, además de los caminos internos y desagües pluviales, se podría obtener 25 lotes por hectárea para vivienda permanente. Estos lotes, con un retorno modesto para el ente urbanizador, que le permita dar continuidad a la tarea, se podrían vender a 120/140.000 $/lote, financiados a 3 a 4 años.

. Sobre la base de un costo de la construcción de unos 35.000 $/m2 de marzo 2020, cada vivienda de 70 m2 le costaría a quien emprendiera la tarea menos de 3 Millones de pesos, incluyendo el valor del lote.

Corresponde hacer dos comparaciones:

1 – Un reciente anuncio del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat prevé aplica 26.000 Millones de pesos a un plan de construcción de 5.500 viviendas, 40.000 refacciones y 200.000 microcréditos para materiales de construcción. Estima una generación de trabajo para 750.000 personas, con una metodología que lamentablemente no se informa y cuya viabilidad no se entiende, ya que se trata de una masa acotada de recursos que tampoco se sabe si tendrá repago. Los 26.000 Millones anunciados, por lo arriba anotado, alcanzarían – en nuestra propuesta - para urbanizar y poner en oferta unos 190.000 lotes para vivienda en todo el país, que es entre el 8 y el 10% del déficit total de vivienda estimado, por lo que deberían ser rápidamente absorbidos, reiniciando un ciclo. Ejecutada esta secuencia 1 vez por año, aún así se tardaría unos 15 años en absorber el exceso global de demanda. Como se ve, se convertiría en tarea permanente.

2 - La inversión del Estado sería acompañada luego por una inversión de particulares a mediano plazo de dimensión 20 veces mayor. O sea: el costo del lote representaría solo 5% del costo de la vivienda. De tal manera, se movilizaría ahorro privado no especulativo en proporciones que hace mucho no se organizan en el país.

Los valores antedichos son globales y no tiene sentido buscar mayor precisión sin datos sobre cada localización. Solo cabe tener la certeza que la capacidad de ocupación de un esquema como el señalado será muy superior al previsto en los programas oficiales realizados hasta el momento, porque se elimina toda renta empresaria, en simultáneo con sumar inversión privada a la pública, de manera muy importante.

Por todo lo señalado un plan llamado genéricamente Un Millón de Lotes debería tener resultados superiores a los intentos de las décadas recientesde disminuir el déficit habitacional, que no han dado resultado alguno porque requieren del Estado inversiones descomunales o créditos de gran magnitud, yendo unas y otros a los bolsillos de la especulación inmobiliaria, sea en tierra urbana o en construcción masiva.

El plan que aquí se presenta puede eliminar ambas dificultades.

Se necesita solo un seguimiento estricto de la ejecución, asegurando que en los eslabones críticos no aparece el negocio financiero, que debe ser excluido por completo, si es que queremos tener este flanco social cubierto.

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